При описании фигуры заказчика в строительстве ориентируются на те нормативные документы, которые в большей степени регламентируют его текущую роль. Заказчик, как лицо управляющее строительством, может по характерным особенностям отождествляться с фигурой застройщика, а по объёму и содержанию функций – частично пересекаться с инвестором и/или генеральным подрядчиком. При этом роль заказчика в строительстве с применением именно этого наименования в документе подробно изложена в «Положении о заказчике при строительстве…» и в Гражданском кодексе РФ.
Содержание статьи
Определение и границы термина
Заказчик в строительстве – это лицо, которое порученным ему строительством управляет. Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором. От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.
Заказчик и инвестор
Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.
Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.
Заказчик и застройщик
Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика. Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства. В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.
Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.
Заказчик и проектировщик
Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.
Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.
Заказчик и подрядчик
В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.
Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:
- Указанный исполнитель. В договоре генерального подряда чётко оговаривается, что ключевые и значимые работы (с их перечнем) генеральный подрядчик должен выполнять лично, передавая субподрядчикам менее существенные функции. На практике же в строительстве невыполнение даже, на первый взгляд, незначительной задачи может нарушить график и сорвать процесс. Поэтому часто прибегают ко второму способу.
- Согласованные списки субподрядчиков. При таком подходе заказчик предварительно должен одобрить тех субподрядчиков, которых генеральный подрядчик планирует привлечь к строительству. Происходить это может как комплексно, в едином тендерном пакете вместе с генподрядчиком, так и локализовано – отдельным списком.
- В первом случае, во время выставления своей кандидатуры на торги, генеральный подрядчик демонстрирует свою сеть субподрядчиков, что даёт возможность заказчику делать выбор «пакетно» – принимать решение с учётом того, кто будет привлекаться для субподрядных работ.
- Во втором случае, заказчик начинает работать с генеральным подрядчиком, позднее отдельно принимая решение по предложенным кандидатурам субподрядчиков. Если после проверки какой-либо из субподрядчиков вызывает сомнения, его кандидатура может быть отклонена. Согласование, однако, следует проводить до подписания договора субподряда. В противном случае при одностороннем отказе со стороны генподрядчика сотрудничать с субподрядчиком, заказчик не будет нести никакой ответственности, поскольку никак не связан в правовом смысле с субподрядчиком, но генподрядчик будет за это «отвечать». Второй подход при согласовании распространён при давних устоявшихся связях заказчика и генподрядчика.
- Прямой договор субподряда. С согласия генерального подрядчика заказчик может привлекать субподрядчиков напрямую, подписывая соглашение на выполнения отдельных работ (ст. 706, п. 4 ГК РФ это допускает). В этом случае стороны уже ответственны друг перед другом за соблюдение условий договора. В плане расчётов заказчик тоже иногда может оплачивать работу субподрядчика напрямую (минуя ответственного посредника в лице генподрядчика). Но это допускается либо при прямом договоре субподряда, либо, если стороны при подписании контрактов генерального подряда и субподряда сразу оговорили такую возможность.
Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.
Заказчик и поставщик
Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:
- В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
- Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.
Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).
Функции заказчика
Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.
- Предпроектная проработка, подготовка:
- разработка бизнес-плана,
- согласование работ на всех уровнях, включая разрешение на проведение СМР,
- сбор и обработка исходных данных для проектной документации,
- создание плана проведение конкурса по отбору подрядных организаций на все работы, обеспечение и проведение конкурса, договорное оформление отношений с выбранными исполнителями проектных, изыскательских, строительных работ,
- подготовка предложений по регламенту работы комиссии (для согласования с инвестором),
- выбор страховой компании и условий страхования рисков.
- Подготовка строительной площадки:
- выбор строительной площадки и получение разрешения на её использование: сбор документов по отводу участка, разрешение на использование энерго- и ресурсообеспечивающих коммуникаций, на производство работ в зоне линий воздушных электропередач, подземных коммуникаций и др.,
- назначение ответственных лиц и передача ответственности за стройплощадку,
- создание геодезической основы, определение места завоза-вывоза грунта,
- разбивка осей и трасс,
- проведение, в случае необходимости, переговоров о сносе с владельцами строений и обеспечение переселения, с расчётом остаточной стоимости и возмещения стоимости изымаемых участков, посевов, домов и др.,
- контроль за состоянием зданий в зоне влияния строительных работ.
- Контроль за ходом строительства:
- утверждение ответственных за контроль лиц, уполномоченных от имени заказчика осуществлять надзор за СМР, за качеством оборудования, материалов, конструкций, принимать работы и приостанавливать строительство,
- регистрация в госорганах лиц, проводящих работы повышенной опасности,
- передача подрядной организации всех документов, включая согласования и разрешения, геодезической разбивочной основы и др.,
- приём на баланс зданий и сооружений, включая сооружения временного характера, оборудования, материалов,
- утверждение графиков работ,
- согласование списка поставщиков и субподрядных организаций с проверкой у исполнителей лицензий и сертификатов,
- осуществление технического надзора за строительством, и приостановка работ с консервированием объекта,
- организация шефмонтажных и пусконаладочных работ,
- приёмка, ввод в эксплуатацию и передача инвестору объекта.
- Финансирование и учёт:
- открытие банковского счёта, согласование с инвестором поступления средств,
- согласование по договору с подрядчиками порядка и сроков оплаты (авансовых, промежуточных, премиальных, компенсационных платежей и полного окончательного расчёта),
- ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учёта, с предоставлением установленной отчётности,
- проведение анализа затрат и составление отчётности для инвестора,
- организация аудиторской проверки и др.
Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.
Права заказчика
Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:
- От имени инвестора и для отстаивания его интересов выступать в государственных и негосударственных органах, надзорных службах. В том числе – в суде (истцом или ответчиком) и в органах надзора для получения заключений о соответствии объекта нормам.
- Привлекать исполнителей и экспертов.
- По поручению и договору с инвестором брать заказ на строительство для коммерческих и государственных нужд.
- Отбирать исполнителей с последующим заключением с ними договора на разработку проектно-сметной документации и изыскательных работ, на поставку оборудования (материалов), на строительные, монтажные и другие работы.
- Распоряжаться по целевому назначению финансами, ценностями и ресурсами, выделенными инвесторами на строительство.
Утверждать рабочую документацию.- Составлять и утверждать смету по индивидуальным нормам и единичным расценкам, основываясь на калькуляции затрат, и определять сметный лимит на дополнительные работы.
- Осуществлять контроль качества материалов, оборудования, конструкций, сроков их поставки, работ, оформления документации.
- Принимать решение о соответствии результата предъявляемым требованиям и условиям.
- Осуществлять приёмку объекта и ввод его в эксплуатацию.
- Определять эксплуатационный режим при пробной эксплуатации и контролировать процедуру в пусковой и гарантийный периоды.
- Передавать завершённый объект эксплуатирующим организациям.
- Принимать решение (с согласия инвестора) останавливать строительство и законсервировать объект.
Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика. Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно. Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика. Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).
Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:
- точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
- недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.
В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом. Кроме того, это может привести к сносу постройки.
Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику. Если заказчик сразу этого не делает, он лишается права позднее ссылаться на обнаруженные им недостатки.