Предпроектная документация

Предпроектная проработка, которую ещё называют стадией эскизного проектирования, не всегда и не обязательно проводится при подготовке проектной документации. Однако практика показывает, что предпроектная подготовка, проведённая специалистами, позволяет в дальнейшей реализации проекта сэкономить значительные материальные и нематериальные ресурсы.

Место предпроектных проработок в системе проектной документации

Несмотря на то, что стадийность проектных работ в прежнем понимании этого слова в последних стандартах была пересмотрена, и рабочая документация иногда разрабатывается одновременно с проектной, можно выделить условный этап, который должен предшествовать всем этим работам – этап предпроектной проработки (эскизный проект).

На этом этапе разрабатывается концепция будущего объекта, определяются основные технико-экономические характеристики. Эскизный проект даёт понимание того, как объект будет «посажен» на местности, как будет выглядеть его конструктивная схема и каким способом осуществлено объёмно-пространственное решение. Наличие или отсутствие предпроеткного этапа создаёт конструкты, которые могут формировать многостадийность в создании всего пакета документов по проекту:

• Одностадийным в этом случае будет называться процесс, в котором отсутствует предпроектная стадия, а разработка проектной и рабочей документаций ведутся параллельно.
• Двустадийным станет процесс, в котором такой же одновременной разработке рабочей и проектной документаций предшествует предпроектная, а также процесс без предпроектной стадии, состоящий из последовательного создания проектной и рабочей документаций.
• Трёхстадийным – процесс, в котором работы по проектированию ведутся последовательно: сначала предпроектная документация, затем – проектная и в завершении – рабочая.

Таким образом, предпроектные проработки в перечне работ по проектированию следует рассматривать как процесс получения максимума сведений об объекте строительства или реконструкции. К темам, которые требуют прояснения, можно отнести:

• геологические исследования,
• визуальный ландшафтный анализ,
• проблематику сокращения санитарной зоны,
• сохранение баланса зелёных насаждений,
• тему обеспечения естественной освещённости и инсоляции,
• вопросы имущественных и земельно-правовых отношений,
• возможности стоянки транспорта,
• при работах с объектами реконструкции – обследование несущих конструкций самого объекта и соседних (в случае стеснённых рабочих условий),
• историко-культурные изыскания,
• проблематику соцкульбыта,
• возможности соотнесения планировочных решений с требованиями стандартов.

В каждом конкретном случае проектирования объём предпроектных проработок будет индивидуален. Точный состав и содержание предпроектных работ законодательством не устанавливается. Существуют только разъяснения, приведённые в Положении о госэкспертизе, утверждённом Постановлением № 1008.

Цели проведения предпроектных работ и их содержание

Главные цели, которые преследует заказчик предпроектных проработок, – это:

• оценка возможности проведения запланированных работ в конкретных условиях,
• выявления потенциальных угроз и проблем, с которыми можно столкнуться в реализации проекта,
• определение стоимости решения возможных проблем и приблизительной стоимости осуществления проекта в целом.

В процессуальном выражении эти цели сводятся к градостроительному обоснованию возведения нового объекта или реконструкции существующего в конкретных условиях с учётом социальных, историко-культурных, санитарных, экологических, градостроительных требований.

Задача таких работ помимо этого – установить инвестиционную привлекательность проекта.

Для достижения этих целей производятся предпроектные мероприятия, которые включают в себя:

1. В части оценочно-аналитических работ:
   • изучение территории будущего строительства или существующего объекта,
   • мониторинг факторов регионального значения (в том числе – экономических тенденций в регионе),
   • анализ исторических сведений и архивных источников,
   • оценку максимальной эффективности проекта.
2. В части работы с документацией:
   • сбор и подготовку исходно-разрешительной документации (проектов планировки территории и межевания земли),
   • сопровождение межевания участков и постановку их на кадастровый учёт,
   • получение градостроительных планов,
   • согласование генеральных планов и др.
3. В части инженерно-технического обеспечения – анализ требований к сетям газо-, тепло-, электро- водоснабжения и водоотведения, сетям телефонизации, радиофикации, телевидения.

Кроме того, в предпроектную проработку, чаще всего, входит:

• создание эскизных проектов, макетов и 3D-моделей и согласование их с заказчиком,
• расчёт стоимости для проектирования и строительства и подготовка расчётов для инженерно-технической составляющей проекта,
• разработка бизнес-планов и заданий для проектно-изыскательских работ.

Поскольку законодательство не обязывает создавать и отправлять на экспертизу предпроектную документацию, заказчики иногда сразу заключают договор на разработку проектной документации, предполагая, что после этого она непременно будет согласована, а в случае выявления инстанциями недочётов, документация пройдёт доработку и получит Разрешение. На практике же порядка 80% пакетов документов «заворачивается» по причинам, которые можно было бы предвидеть и не допустить при проведении начальной предпроектной проработки. Среди системных причин таких отказов практики называют две основные:

1. Узкая специализация при освоении «проектных» специальностей без отдельного изучения в полном объёме законодательства в части СНиП и СанПин. В результате, например, планировочные решения не соответствуют нормативам, а дизайнеры создают исходные дизайн-проекты, противоречащие стандартам.
2. Ограничение доступной (или используемой) информации. Например, проектные организации ограничиваются информацией, представленной заказчиком в оговорённом в контракте объёме и не больше. Или, например, проектирование по фасадным работам ведётся без учёта расположения подземных коммуникаций в зоне работ.

Поскольку такие случаи распространены достаточно широко, нередко за счёт заказчика проводится полная переделка или частичная доработка проектной документации, чего можно было бы избежать при проведении предпроектной проработки.

3 вопроса по предпроектной документации

Поскольку чётких требований к составу предпроектной документации нет, это вызывает некоторые вопросы по предпроектным проработкам, на которые практики отвечают на основе собственного опыта. Среди самых распространённых – следующие:

1. Что составляет нормативную базу для выполнения предпроектных проработок?
   Поскольку одним из элементов предпроектной подготовки становится обоснование инвестиций в строительство, порядок разработки в этой части опирается на требования СП-11-101-95. Пункт 3.2 Свода основным документом для регулирования отношений и ответственности сторон (в том числе – и в случае привлечения инвестиций) определяет договор. Гражданский кодекс в ст. 746 регламентирует оплату выполняемых подрядчиком работ в размере, предусмотренном в смете.
2. Необходимо ли включать раздел «Декларация о намерениях» в состав предпроектной документации в случае её создания?
   Декларация (Ходатайство) считается самостоятельными документом, который в любом случае не относится к составу предпроектной документации.
3. Чем определяется состав материалов на стадии предпроектной проработки в части требований по охране окружающей среды?

В ходе разработки предпроектной документации рекомендуют руководствоваться Практическим пособием к Своду 11-101-95, где этому вопросу посвящён раздел «Оценка воздействия на окружающую среду при обосновании инвестиций в строительстве».

Финансовый же эффект от возможной экономии в случае раннего выявления проблем существенен.