технический заказчик

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Понятие техзаказчика и его основные функции

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

• Изучение и определение предполагаемых параметров объекта реконструкции или строительства (высотность, площадь, форма), подготовка на основании этой информации градостроительного плана, привязанного к выделенному земельному участку.
• Проведение инженерных и изыскательных работ (гидрологических, геологических, геодезических), в некоторых сложных случаях также сейсмических, коррозионных, экономических. Получение в соответствующих органах технических условий, необходимых для подключения объекта к городским сетям (вода, газ, электричество, отопление, телефонная связь), транспортной инфраструктуре, разработка схемы логистики. Согласование условий оплаты для присоединения к указанным сетям.
• Сбор и анализ исходных данных, передача их для изготовления проектно-сметной документации, получение заключений государственных органов по экологическим, имущественным, санитарным вопросам. Поиск организации для изготовления проектной документации в соответствии с заданием на проектирование, размещение заказа, согласование в установленном порядке всех документов.
• Получение разрешения на проведение строительных работ, подбор подрядчика и заключение с ним договора на выполнение полного цикла строительно-монтажных работ, пусконаладочных процессов, поставку оборудования и необходимых материалов.
• Приемка, ведение постоянного учета, обеспечение надлежащего хранения находящихся на складах материалов, конструкций, изделий и оборудования, своевременная передача их исполнителям для выполнения работ. Поставщики часто определяются по результатам конкурса.

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

• подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
• строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
• подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
• контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
• приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
• контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
• организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
• ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

• государственными и муниципальными органами;
• фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
• проектными организациями;
• генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика, то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

• соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
• сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
• соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
• качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

• соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
• смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

• согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
• проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
• контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
• отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
• готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

• Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
• Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
• Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
• Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.