Выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость

Сегодня для собственников капитала доступны десятки выгодных вариантов для инвестирования. Одним из приоритетных направлений является вложение активов в коммерческую недвижимость. Мероприятие позволяет инвестору получить достойную прибыль в долгосрочной перспективе. Расскажем, какие риски содержит такая инвестиционная деятельность, в чем ее преимущества и недостатки.

Понятие и виды коммерческой недвижимости

Предпринимательство в настоящее время находится в фазе активного развития, поэтому динамично растет спрос на объекты строительства: торговые, офисные, складские площади. Коммерческая недвижимость – постройки, земельные участки, сооружения, используемые косвенно, напрямую для прироста капитала. Здания и сооружения эксплуатируются организациями и физическими лицами, занятыми предпринимательской деятельностью.

Важное отличие коммерческой недвижимости от жилой состоит в том, что целью постройки не является заселение граждан для проживания в ней на постоянной или временной основе. Объекты эксплуатируются исключительно для проведения административной, общественной, производственной и прочих видов деятельности по получению прибыли.

Каждый комплекс коммерческой недвижимости отличается индивидуальными признаками, назначением использования. Сложно составить точную классификацию, поэтому образно все постройки для коммерции подразделяют на шесть видов:

• для размещения офиса;
• торговые площади;
• территория для проведения развлекательных мероприятий, организации отдыха;
• размещение авторемонтных мастерских, хранение автомобилей;
• временное или постоянное складирование товарно-материальных ценностей, оборудования;
• промышленные комплексы.

Торговые площадки

По исследованиям экспертов такой вид инвестиций является наиболее доходным в условиях нынешней экономики. Достаточно выкупить земельный участок, возвести на нем корпус, и подвести коммуникации. Далее объект передается под аренду другим лицам и приносит ежемесячный доход по несколько тысяч за квадратный метр. Безусловно, доходность напрямую зависит от территориального расположения постройки. Средняя прибыльность проекта составляет 5-12%.

Классификационная структура торговой недвижимости напрямую зависит от благоустроенности, площади объекта. Дополнительно учитываются наличие охраны, парковки, специализации, качества инфраструктуры и др.. Эти объекты особенно востребованы среди предпринимателей, желающих реализовать свой бизнес на удовлетворении потребительского спроса экономики и населения.

Офисные площадки

Офисные площадки занимают лидирующее положение среди проектов инвестирования в недвижимость. Бизнесмены предпочитают арендовать готовые здания, а не строить все с нуля. Доходность таких проектов несколько ниже, чем у торговых площадей, составляет около 4-10% ежемесячно.

Офисные площади по базовым критериям подразделяют на четыре класса:

• А – лучшие сооружения, которые характеризуются самым выгодным географическим, экономическим положением. При возведении таких зданий соблюдены все требования инженерного, конструкторского замысла.
  Объекты располагаются в центральных частях развивающегося населенного пункта, до них очень легко добраться даже на общественном транспорте. Помещение отделано высококлассными, безопасными материалами, использованы лучшие охранные и пожарные системы. Работа таких комплексов организована по последнему слову техники.
• В – эти постройки возведены несколько лет назад, ранее использовались для жилых или коммерческих нужд. Чаще всего они значительно удалены от центра, добираться до них придется длительное время. Для отделки используются качественные ресурсы эконом класса, а сам фонд уже прошел существенную долю амортизации.
• С – к этой группе относятся площади, отведенные в старых домах, строительных комплексах для организации офиса. Ремонт выполняется поверхностно, чтобы создать иллюзию комфорта и шика. Расположение объектов не позволяет привлечь массовый поток клиентов, в работе используется устаревшая техника.
• D – самая последняя ступень коммерческой офисной недвижимости, представленная небольшими помещениями в очень старых постройках. Они располагаются на окраине мегаполиса, города, либо в пригороде. Уровень благоустройства таких объектов минимален.

Индустриальные объекты

Динамика спроса на складские и индустриальные помещения за последние годы отличается стабильным ростом. По производственным площадям не наблюдается острого дефицита, а вот склады очень востребованы. Именно логистические контракты заключаются на длительный срок и приносят инвесторам прибыль по несколько миллионов за год.

Эти комплексы предназначены для производства, временного или постоянного размещения продуктов питания, сырья, текстильной продукции, иных продовольственных и непродовольственных товаров. Объекты располагаются в непосредственной близости от торговых, промышленных предприятий или находятся на значительном расстоянии от них. Отсутствие коммуникаций не будет препятствием для работы, но необходим отдельный вход и изолирование от жилых помещений.

Инструкция, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость

Организация инвестиционной деятельности потребует от инвестора максимальной сосредоточенности, внимательности, коммуникабельности. Гражданин должен поэтапно спланировать свои действия, чтобы избежать непродуманных решений, вероятных рисков и ошибок. Представим примерный алгоритм, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость.

1. Формирование стартового капитала.
   Чтобы получать доход от оборота финансов, необходимо иметь определенную сумму денег. Самым вероятным решением этого вопроса становятся индивидуальные накопления. Когда этого вклада недостаточно для организации бизнеса, граждане обращаются за займом к близким родственникам, коллегам. Рассматриваемых активов достаточно для старта инвестиций, более крупные обороты потребуют значительных вложений. Здесь на помощь придет кредитование от банка.
   Многие инвесторы предпочитают заработать первоначальный капитал от инвестиций в акции крупных предприятий, размещения денег на инвестиционных, депозитных счетах. Прибыль от операций будет незначительная, но она позволит заняться более серьезной деятельностью, например, коммерческой недвижимостью. В качестве исключений новички приобретают квартиры, площади под ипотеку, по кредиту и получают первую прибыль от сдачи этих объектов в аренду.
2. Мониторинг ситуации.
   На этом этапе потенциальный инвестор занимается изучением выгодности вложений в различные направления на рынке недвижимости. Оценивается динамика прироста капитала по последним отчетным периодам у других участников инвестирования. Дополнительно идет изучение потребительского спроса.
3. Выбор объекта.
   Чтобы минимизировать риски непрофессионального инвестирования, новички пользуются услугами специальных агентств при приобретении объектов недвижимости. Специалисты разъяснят все нюансы вложений, особенности владения и распоряжения объектами. Поиск приобретений осуществляется в определенном ценовом диапазоне, доступном для клиента.

4. Документальное оформление.
   После того, как инвестор сделал выбор коммерческой недвижимости, назначаются переговоры с продавцом или арендодателем. Для заказчика важно подробно изучить все детали сделки перед подписанием контракта. Рекомендуется поручить юристу или агенту провести проверку чистоты объекта покупки. Непосредственно договоренность оформляется на бумаге, подлежит госрегистрации в соответствии с нормами российского законодательства.
5. Организация бизнеса.
   Становясь собственником помещения, инвестор вправе распоряжаться им по личному усмотрению без противоречий с законом. Например, нельзя сдавать в аренду нежилой комплекс для размещения граждан на длительный срок, для проживания. Такие действия будут нарушением санитарных норм, конституционных прав физических лиц.

Владельцу строения не удастся организовать клуб на первом этаже жилого здания, если нет разрешения жильцов, и отсутствует капитальная стена для изоляции звука. Инвестор предлагает коммерческую недвижимость в аренду другим пользователям или перепродает ее с наценкой. Важно учитывать нюансы законодательства, чтобы избежать штрафных санкций и проблем с органами власти.

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

1. Игра со стоимостью.
   Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

2. Привлечение сторонних активов.
   Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
3. Раздел объекта.
   Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
4. Коллективная работа.
   Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
5. Привлекаем специалистов.
   Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
6. Участие в аукционах.
   Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость: как выбрать объект

Инвестору очень сложно определиться с объектом вложений на отечественном рынке, по предложениям зарубежных фондов ситуация обстоит более проблематично. Основную сложность формируют текущие политико-экономические взаимоотношения государств. Действующие санкции, конфликты ограничивают инвесторов в выборе субъектов инвестиций.

Поэтому важно первоначально изучить экономическую и политическую ситуацию в стране, где располагается объект капиталовложений. Дополнительно оценивается вероятность долгосрочного сотрудничества зарубежного государства и территории, на которой проживает и работает инвестор. Инвестиции в коммерческую недвижимость способны приносить значительную прибыль, если просчитать все риски и исключить ошибки.

Если собственник обладает суммой менее пятисот тысяч евро, то максимальную доходность обеспечат вложения в краткосрочную аренду квартир. Минусом таких сделок является наличие периодов простоя, отсутствия клиентов и очень быстрый износ фонда.

Когда инвестор располагает суммой более 2,5 млн.евро, рекомендуется обратить внимание на многоквартирные дома. В этой ситуации обязательно организуется управляющая компания, в полномочия которой входит своевременный сбор платежей и обслуживание строения. Дополнительно выгодными окажутся инвестиции в уличные, розничные магазины, супермаркеты, мелкооптовые рынки.

Капитал в размере более десяти миллионов евро откроет для собственника достойные перспективы. Выгодно финансировать дома отдыха, пансионаты, медицинские и профилактические центры, развлекательно-туристические комплексы. Многие крупные инвесторы предпочитают спонсировать торговые центры.

Перед заключением контрактов на приобретение коммерческой недвижимости за рубежом, рекомендуется детально оценить уровень развития региона, где расположен объект. Важно наличие развитой или развивающейся инфраструктуры Максимальную доходность проекту принесет близость расположения курортной зоны или старинных культурных объектов, достопримечательностей.

Поскольку климат некоторых зарубежных стран нестабилен, необходимо учитывать вероятность катаклизмов, стихийных бедствий. Дополнительно оценивается система налогообложения, лояльность законодательства и степень влияния властей на бизнес. Учитывая все нюансы инвестирования в иностранную недвижимость, клиенты рынка выходят на доходность порядка 7-8% на долгосрочной перспективе.

Как увеличить прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость

Доходность инвестиционных проектов напрямую зависит от активности инвестора, эффективности применения специальных методов и приемов. Обозначим пять лучших советов по повышению прибыльности от сделок с коммерческой недвижимостью.

1. Если клиент инвестирует капитал в возведение нового объекта, важно непрерывно контролировать работу застройщика. Когда подрядчик испытывает трудности, нецелесообразно расходует финансы и ресурсы, есть вероятность заморозки объекта. В этом случае вкладчик потеряет свои активы.
2. Когда инвестор обладает профессиональными навыками по строительству и ремонтным работам, рекомендуется приобретать объекты на стадии отделки или подлежащие восстановлению. В этом случае покупка обойдется значительно дешевле, а затраты по доведению постройки до коммерческого состояния будут соизмеримы с потенциальными доходами.
3. Благодаря грамотной перепланировке, реконструкции площади повышается эффективность ее использования. Например, после установки перегородок, формирования обособленных помещений в торговом центре, собственник привлечет сразу несколько арендаторов. Совокупный доход окажется больше, чем прибыль от сделки с одним клиентом.
4. Благодаря участию в аукционах инвесторы получают возможность купить коммерческие площади на 15-20% дешевле по сравнению с рыночными ценами. Процедура торгов сложная, потребует внесения определенного взноса и опыта проведения таких мероприятий.
5. Ликвидность объекта легко повысить за счет перепрофилирования. Например, квартира на первом этаже переводится в разряд нежилых помещений и передается в аренду под магазин или кафе. Здесь придется собрать объемный комплект документов, разрешений, чтобы избежать претензий со стороны соседей.

Плюсы и минусы

Инвестирование в коммерческие площади обладает рядом значительных преимуществ:

• Вложение в недвижимость – один из самых надежных вариантов сохранности капитала.
• Нежилые площади окупаются быстрее, чем жилые. Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 20% выше дохода от оборота жилья.
• Государственная политика способствует развитию предпринимательства, соответственно растет спрос на торговые и производственные территории. По причине дефицита площадей стоимость аренды некоторых объектов находится на высоком уровне.
• Собственник недвижимости имеет возможность увеличить доходность постройки путем переориентации деятельности, переустройства территории, ремонта.
• Инвесторы получают достойный пассивный доход от оборота коммерческой недвижимости, прикладывая к этому минимум усилий. К тому же допускается передача объектов в доверительное управление профессионалам с целью повышения величины потенциальной и реальной прибыли.
• Сооружения являются высоколиквидным предметом залога по контрактам банковского кредитования. Поэтому инвестор получает шанс занять крупную сумму денег и расширить собственный бизнес.
• Стоимость зданий, ангаров ежегодно возрастает, благодаря чему инвестор всегда сможет продать объект по достойной цене.
• Недвижимость находится в минимальной зависимости от экономического кризиса, поэтому ее стоимость меняется постепенно.

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками, вложения в коммерческую недвижимость не являются исключением. Перечислим основные недостатки такого финансирования:

• Для открытия бизнеса потребуется значительная сумма капитала;
• Крупные объекты стоят очень дорого, их нелегко быстро и выгодно продать;
• Сложно составить прогноз изменения стоимость строительных единиц;
• Спрос на здания, сооружения напрямую зависит от ситуации на внутреннем и международном рынке;
• Доходность инвестиций значительно ниже по сравнению с другими финансовыми инструментами;
• Законодательство не стабильное, часто вводятся ограничения, вносятся поправки и изменения;
• Все сделки сопровождаются попутными затратами: налоги, сборы за регистрацию, услуги нотариуса, юриста и пр.

Риски и подводные камни

Собственник капитала сталкивается с различными рисками при организации и ведении инвестиционного бизнеса с коммерческой недвижимостью. Среди потенциальных угроз стоит отметить инвестиционные убытки: инвестор планирует получить определенную прибыль, а результат оказывается намного меньше.

На втором месте находятся юридические риски. Здесь участников инвестиционной деятельности ожидает множество подводных камней: начиная от дороговизны услуг риелторов, юристов, агентов, заканчивая непрекращающимися случаями мошенничества со стороны продавцов и посредников. Если не провести профессиональную оценку чистоты сделки, покупатель рискует взять на себя обязательства прежнего собственника или потерять значительное время на восстановление документов.

Нельзя исключать административные риски. Вероятность проблем ожидает собственника нежилого помещения, если оно возведено в неположенном месте или органы муниципалитета решили снести все постройки для формирования жилого фонда. Поэтому многие инвесторы предпочитают поддерживать связь с представителями власти, чтобы успеть вовремя реализовать неликвидный объект. В этом случае сумма выручки все равно превысит размер компенсационных выплат от государства.

Дополнительные проблемы бизнесменам доставляют экономические, политические споры между ведущими мировыми государствами, а также действующие санкции. Из-за проблем в рыночной экономике всегда сохраняется вероятность падения стоимости и спроса на коммерческую недвижимость. Специалисты выделяют также ситуационные риски, так называемые форс-мажоры, избежать которых в бизнесе очень сложно. Важно понимать, что инвестор обязан вести деятельность после регистрации в качестве юридического лица, что повышает налоговую нагрузку.

Инвестиции в коммерческую недвижимость востребованы среди собственников капитала благодаря надежности, окупаемости, минимуму рисков. Чтобы стать инвестором, достаточно обладать минимальной суммой финансов, уверенностью и настойчивостью. Минимальная прибыль от инвестиций варьирует в пределах 5-12%. Вложения окупятся в долгосрочной перспективе.

Отзывы и обсуждения